最初の物件を家具付きにしたとき、やってはいけないことを一通り経験しました。誰も座らない立派なソファを買い、節約のためにまともなマットレスを省き、まともな見積書を出してくれない業者を3週間追いかけ続けたのです。日本で短期賃貸物件を家具付きにする作業は、トラックのレンタル期限が迫る中、ニトリの駐車場でベッドフレームが手に入らずに立ち尽くすまでは、単純そうに見えるタスクの典型です。

まとめ

  • 当社の実績では、標準的な1〜2ベッドルームの家具入れは80万〜180万円程度に収まることが多いが、市場相場には幅があるため、実際に見積もりを取って確認する。
  • ベッド、シャワー・浴室の体験、安定したWi-Fiを最優先する。評価基準はプラットフォームによって異なるが、当社の経験では、これらはレビューやゲストからの不満で繰り返し話題に上る。
  • 調達先は複数組み合わせる。基本アイテムはNitoriやIKEA、個性のある家具はリサイクルショップ、家電は専門業者を使い分ける。
  • 設置・電気工事の見積もりは一括金額ではなく項目別で取得する。日本の業者の見積書は項目の細分化のされ方が業者ごとに大きく異なる。
  • 家具購入費用は正確に記録する。表面上のグロス利回りだけでなく、減価償却や実質的な純利回りに関わってくる。

日本で短期賃貸物件を家具付きにする実際の費用はどれくらいか？

当社の実績では、1〜2ベッドルームの物件をフル家具付きにする際、80万〜180万円程度に収まることが多いです。これはベッド、ソファ、ダイニングセット、キッチン用品、リネン、カーテン、小型家電、簡単な装飾品を含んだ費用です。日本の賃貸物件は基本的に家具なしですが、エアコンやコンロなど一部設備が備え付けの場合もあるため、事前に設備リストを確認してください。市場相場には幅があり、ある家具準備ガイドは家具・家電・設備一式でおおよそ40万〜70万円、装飾品に10万〜20万円と見積もっており、別のガイドは家具を50万〜160万円、家電を15万〜80万円としています。ワンルームであれば60万円以下に収まることもあれば、大きな物件やハイグレードなリスティングを目指す場合は250万円を超えることもあります。実際の予算は物件ごとに見積もりを取って確認してください。

この幅の大きな要因は、新品と中古のどちらを選ぶか、そして組み立て・設置を自分で行うか業者に依頼するかという2つの判断です。トラックをレンタルして自分でピックアップ・組み立てを行えば、配送費や組み立て費、業者調整のコストを抑えられます。IKEAジャパンは組み立てサービスを出張費5,500円からと品目ごとの作業費で提供しており、ニトリも有料の組み立て・配送オプションを用意しているので、自分で行う場合との差額を項目ごとに比較するとよいでしょう。ただしいずれにせよ時間はかかります。許認可の準備や清掃体制の構築、リスティング作成を同時進行している場合は、その時間の余裕がないこともあるでしょう。

これはまさに、運営コストのギャップが早い段階で表れる部分でもあります。家具購入は一度きりの初期投資として考え、リスティング公開後は忘れてしまいがちですが、摩耗や3〜5年ごとの本格的な入れ替えサイクルは繰り返し発生するコストであり、表面上のグロス利回りの数字にはまず反映されません。

予算が限られている場合、何を優先すべきか？

ベッド、浴室の体験、インターネットの安定性は、部屋の他のどの要素よりもゲスト満足度に直結します。ゲストは古びた家具や統一感のないインテリアには比較的寛容ですが、寝心地の悪い夜、カビの生えたシャワーカーテン、ビデオ通話中に途切れるWi-Fiには容赦がありません。予算が本当に限られているなら、本物のマットレス（欧米市場向けリスティングであれば、フレームに敷いた布団だけで済ませない）、水圧とお湯の安定供給、全室に届くメッシュWi-Fiに優先的に予算を割いてください。

コーヒーテーブルやアートワーク、追加のクッションといったものは裁量の範囲であり、収益が上がり始めてから徐々に足していけます。素晴らしいベッドと平凡な家具のゲストハウスは、美しくスタイリングされているがマットレスが今ひとつの物件に比べて、寝心地に関するクレームを避けられる可能性が高くなります。

日本の運営者は実際どこで家具を調達しているのか？

多くの運営者は、大手小売店・中古/リサイクルショップ・専門業者という3つの調達チャネルを組み合わせています。NitoriやIKEAはベッド、ソファ、ダイニング家具、キッチン用品を予測可能な価格で、配送・組み立てオプション付きで提供してくれます。リサイクルショップやジモティー、メルカリといったサービスでは、新品より安く高品質な家具が見つかることがあり、予算を圧迫しがちな個性的な一点物を調達するのに便利です。ただし、状態・配送の可否・保証・輸送コストは事前によく比較してください。メルカリは大型商品向けに梱包・発送たのメル便という配送サービスを提供していますが、ジモティーの取引は多くの場合、出品者と直接、受け取りや配送の条件を取り決める必要があります。家電（洗濯機・乾燥機、冷蔵庫、電子レンジ）については、保証付き中古品を扱う中古家電専門店もあるので、購入前に保証内容と信頼性を確認しましょう。

家具・設置業者から信頼できる見積もりを取るにはどうすればよいか？

信頼できる見積もりを得るには、一括金額ではなく、労務費・材料費・諸経費を項目別に分けて業者に提示してもらうことが重要です。これは一般に思われている以上に家具準備において重要で、組み立て、電気工事（テレビの壁掛け設置、コンセントの増設）、配送はそれぞれ異なる業者が担当し、見積もりの構成もバラバラなことが多いためです。ある業者の「家具設置」という項目が単一の金額である一方、別の業者は輸送、組み立て、梱包材の処分、そして小計の5〜15%を占める諸経費という項目に細分化していることもあります。項目別の内訳がなければ、どちらの見積もりが本当に安いのか、それとも単に大きな一括項目にコストを隠しているだけなのかを判断できません。だからこそAimitsuでは、メンテナンスの見積もりを項目ごとに比較できるようにしています。

よくある質問

Q: 日本の短期賃貸物件では新品と中古のどちらの家具を買うべきですか？

組み合わせるのが現実的です。ゲストが頻繁に使い、清潔感を求められるもの（マットレス、ソファのクッション、リネン類）は新品を、アクセントになる家具や家電、装飾品など摩耗が目立ちにくくコスト削減効果が見込めるものは中古を検討してください。ただし配送の可否や保証、輸送コストは価格と合わせて確認してください。

Q: 短期賃貸物件の家具はどれくらい持ちますか？

回転率の高い物件では3〜5年ごとの本格的な入れ替えを見込んでください。リネンやタオル、クッションといった消耗品はさらに頻繁な交換が必要で、予約が多い物件では年1回程度になることもあります。これは一度きりの費用ではなく、継続的なコストとして予算化すべきです。

Q: 家具購入費用は税金に影響しますか？

賃貸用の家具・什器・リネン類・家電は、品目の種類、取得価額、耐用年数、納税者の区分によって、経費計上または減価償却のいずれかとなります。現行の中小企業向け公式ガイダンスでは、取得価額10万円未満の資産は原則として一括経費計上でき、20万円未満の資産は3年間で均等に減価償却でき、要件を満たす中小企業者等は取得価額40万円未満（年間合計300万円まで）の減価償却資産を即時に経費計上できる特例（少額減価償却資産の特例）があります。正確な取り扱いは税理士にご確認ください。本記事は情報提供のみを目的としており、法律・税務に関する助言を構成するものではありません。個別の状況については専門家にご相談ください。