日本の宿泊施設投資、利回りの正しい計算法と見落としがちなコスト
日本で小規模ホテルやゲストハウス、民泊物件の購入を検討していると、販売資料に載っている利回りの数字はなかなか魅力的に見えるものです。8%、12%、あるいは「キャップレート」という言葉とともに、さらに大きな数字が並んでいることもあります。
私は日本でゲストハウスを数年間運営してきましたが、断言できることがあります。資料に書かれた利回りと、実際に口座に入る金額はかなり違います。誰かが嘘をついているわけではありません（中にはそういうケースもありますが）。問題は、一般的に使われる「グロス利回り」の計算が、実際の運営コストの大部分を含んでいないことにあります。ここでは、正しい考え方を整理してみます。