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京都の短期賃貸市場では、静かながら大きな地殻変動が起きています。この都市で物件を持っている方、あるいは取得を検討している方は、次の料金見直しや投資判断の前にしっかり把握しておく価値があります。
京都市はオーバーツーリズムへの対応において、日本国内でも最も積極的な自治体のひとつです。祇園の細い路地、嵐山の竹林、東山の石畳——観光のピーク時には限界を超えた人出が続いており、市は対策を積み重ねてきました。その影響は今、宿泊市場にじわじわと波及しています。表面的なニュースからは見えにくい形で。
ここ数年、海外から見た日本はある意味「セール中」の市場だった。ドル、ユーロ、ポンドを持つ投資家にとって、円の弱さはエントリーコストを下げ、インバウンド需要の拡大は宿泊ビジネスの収益力を押し上げてきた。
しかし「安い通貨＋観光ブームだから今すぐ買うべき」は結論ではなく早合点だ。円安は投資の方程式のあらゆる層に影響を与えており、その構造を誤読しやすい。順番に整理していきたい。
日本の不動産投資に関する記事を読んでいると、「東京の民泊で表面利回り8〜12%！」という見出しをよく目にします。ただ、そういった記事が決して語らないのが、「その売上の40〜60%がどこかへ消えていく」という現実です。
私は数年にわたって東京でゲストハウスを運営してきましたが、実際の運営コスト構造は、多くの人が想像するよりも複雑で、そして——ちゃんと把握すれば——十分にコントロールできるものです。今回は包み隠さずお伝えします。
「どの都市で買えばいいですか？」――日本の民泊物件への投資を検討している方から、最もよく受ける質問がこれです。そして私の答えはいつも同じです。「何を重視するかによる」。東京・京都・大阪、日本の三大観光市場はそれぞれ、リスクとリターンのプロフィールが根本的に異なります。複数都市でゲストハウスを運営してきた経験と、数えきれないほどのスプレッドシートを眺めた夜を経て、今の私はこう整理しています。
日本で小規模ホテルやゲストハウス、民泊物件の購入を検討していると、販売資料に載っている利回りの数字はなかなか魅力的に見えるものです。8%、12%、あるいは「キャップレート」という言葉とともに、さらに大きな数字が並んでいることもあります。
私は日本でゲストハウスを数年間運営してきましたが、断言できることがあります。資料に書かれた利回りと、実際に口座に入る金額はかなり違います。誰かが嘘をついているわけではありません（中にはそういうケースもありますが）。問題は、一般的に使われる「グロス利回り」の計算が、実際の運営コストの大部分を含んでいないことにあります。ここでは、正しい考え方を整理してみます。
日本にいる外国人、あるいは日本を検討している人から最も多く受ける質問の一つが、「外国人でも不動産を買えるのか？」です。答えはYes、しかも想像以上に制限が少ない。日本は世界でも数少ない、非居住者でも追加の法的障壁なしに不動産を購入できる国です。特別なビザは不要。国籍要件なし。相互主義ルールもなし。極端に言えば、観光ビザと預金小切手があれば明日東京で建物を買えます。
とはいえ、「買えるのか」と「買うべきか」と「実際にどう進めるのか」は全く別の問題です。外国人として日本で不動産を購入した自分の経験に基づいて、プロセス、コスト、資金調達の現実、そして取引が始まるまで誰も教えてくれないことを実践的に解説します。
はじめて日本の短期賃貸の規制について調べたとき、気づいたら15個以上のブラウザタブを開いていた。政府のPDF資料も三つ読んで、「何か大事なことを見落としている」という漠然とした感覚が残った。その感覚は正しかった。
日本の民泊・宿泊業のライセンス制度は、正直なところ、かなり複雑だ。悪意があってそうなったわけではなく、国の法律・自治体ごとの運用・建物の管理規約が幾重にも重なって、誰もわかりやすく説明してくれないような構造になっている。申請の途中でそれを知った自分の経験から言えば、早めに全体像を把握しておくことが何より大切だ。