「外国人なのになぜ東京で宿泊業の会社を経営しているのか」とよく聞かれます。正直な答えは「書類、また書類、そしてビザ」です。具体的には経営・管理ビザ——外国籍者が日本に居住しながら会社を実質的に経営・管理するための在留資格であり、民泊事業も含まれます。

まとめ

  • 経営・管理ビザは外国籍者が日本で会社を合法的に運営することを認める在留資格で、民泊事業も対象になるが、2025年10月16日の制度改正以降は、日本国内の事務所、経営者以外で要件を満たすフルタイム従業員1名以上、事業用資産・資本金3,000万円以上、申請者または当該従業員によるJLPT N2／CEFR B2相当の日本語能力、そして申請者に関連する大学院・専門職学位または3年以上の経営・事業経験のいずれかが必要になる。
  • 専用の物理的な事務所が一般的に必要で、居住用マンションやバーチャルオフィスのみでは審査を通らないことが多い。
  • このビザは事業の継続的な実態と結びついており、更新審査では初回の書類だけでなく実際の収益・運営状況、さらに納税・労働法令・社会保険等の遵守状況も確認される。
  • 民泊関連の許認可（住宅宿泊事業法の届出、国家戦略特区法上の認定、旅館業法上の許可のいずれか）と経営管理ビザは別々の審査プロセスであり、一方をクリアしても他方が自動的にクリアされるわけではない。
  • 小規模な運営者の中には、登録免許税の下限が合同会社（GK、6万円）の方が株式会社（KK、15万円）より低いことから合同会社を検討するケースも多いが、事業形態の選択は専門家に確認すべきである。

経営管理ビザとは何か？

経営管理ビザは、外国籍者が日本に居住し、事業の経営または管理を実質的に行うための在留資格です。外国籍者が日本の会社を設立・所有すること自体は、在留資格とは別の会社設立・登記のルールに基づいて可能です。このビザが認めているのは、日本に居住しながらその事業を実際に運営することです。民泊運営者にとっては、「日本でゲストハウスを運営したい」という願望を、観光ビザでの副業めいたものから、現地で合法的に運営できる事業へと変える資格といえます。雇用主に紐づく就労ビザとは異なり、また海外のクライアントや雇用主から収入を得るリモートワーカー向けのデジタルノマドビザとも異なります。デジタルノマドビザは、日本で登記した会社が国内で収益を上げる事業を運営することを基本的に認めていません。

資本金はいくら必要か？

かつては資本金500万円以上、または日本に居住するフルタイム従業員2名以上のいずれか、という基準が知られていましたが、これはもう適用されません。2025年10月16日の改正以降の現行ルールでは、経営管理ビザを申請する会社には、日本国内の事務所、経営者本人以外で要件を満たすフルタイム従業員1名以上、そして3,000万円以上の事業用資産・資本金が必要です。加えて、申請者または要件を満たす従業員のいずれかがJLPT N2／CEFR B2相当の日本語能力を持ち、申請者自身は関連する大学院・専門職学位を有するか、3年以上の経営・事業経験を有することが求められます。

会社の場合、入管は払込資本金または出資総額が3,000万円以上あるかどうかを確認します。事務所の賃料や従業員の給与といった運営費用を上乗せしてこの3,000万円の基準を満たすことはできません。もちろん会社設立後は、その資本金を事業運営に使うこと自体は問題ありません。OTA手数料、清掃費、水道光熱費、税金、保険、許認可・コンプライアンス関連費用まで含めて、総利回りと純利回りの差を保守的に見積もったうえで、対象の物件やポートフォリオがこの基準を実際にクリアできるか判断してください。

物理的な事務所は必要か？

はい——専用の事業用住所は中核的な要件であり、居住用マンションや共有バーチャルオフィスの私書箱だけでは通常不十分です。入管審査官は、看板、会社名義の賃貸契約、机や設備など、明らかに事業用に整備された空間を確認します。これは多くの初めての申請者がつまずくポイントで、自分のマンションや、最初に運営する短期賃貸物件そのものが登記事務所を兼ねられると考えがちです。実際の運営が別の場所にある賃貸ユニットの管理であっても、通常は別途事業用住所が必要です。

民泊登録とはどう関係するのか？

経営管理ビザと、実際に短期賃貸を運営するために必要な許認可は、それぞれ異なる当局が審査する完全に別々のプロセスであり、一方が他方の代わりにはなりません。ビザは会社の正当性に紐づく在留資格です。一方、運営モデルに応じて、物件そのものには住宅宿泊事業法の届出（年間提供日数は原則180日が上限）、国家戦略特区法上の認定、または旅館業法上の許可（簡易宿所営業など）のいずれかが必要になり、これは運営を予定している特定の物件に紐づく地方自治体・都道府県の許認可です。両方の申請書類には会社の登記書類が必要になるため、通常は先に法人を設立してから、物件の許可申請とビザ申請を可能な範囲で並行して進めることになります。どちらも数週間から数ヶ月かかるため、順序立てが重要です。

更新時には何が確認されるのか？

在留期間は5年、3年、1年、6ヶ月、4ヶ月、3ヶ月のいずれかとして許可されます。更新審査では、登記されているだけでなく実際に事業が運営されているかが確認されます。審査官は実際の収益があるか、税務申告をしているか、事業計画通りに動いているかを見るほか、納税状況、労働関係法令の遵守、社会保険・労働保険への加入状況、事業に必要な許認可を保有しているかどうかも確認します。休眠状態の会社や、事業継続の見込みが立たない継続的な赤字は更新リスクになります。

2025年10月16日の改正前から経営管理ビザで在留している方には移行措置があります。2028年10月16日までは、新しい基準（3,000万円・従業員・日本語能力・経験要件）を満たさないことだけを理由に更新が不許可になることはありません。ただし、この移行期間があっても、上記の納税・労働法令・社会保険などのコンプライアンス確認が緩和されるわけではありません。

多くの民泊投資家を悩ませる「表面利回りと実際の手残りのギャップ」——OTA手数料、清掃費、水道光熱費、コンプライアンス費用を差し引いた後の実態——が自社の損益だけでなく重要なのはこのためです。事業の数字に説得力がなければ、それは収益の問題であると同時に、在留資格更新の問題にもなります。

本記事は情報提供を目的としたものであり、法律または入管に関する助言を構成するものではありません。ビザの要件や基準は変更される可能性があり、個々の状況によって異なりますので、詳細については行政書士または入管専門の弁護士など資格を持つ専門家にご相談ください。

よくある質問

Q: Airbnbの物件1件だけを運営するために経営管理ビザを取得できますか？

原則として物件1件でも申請は可能ですが、審査官はその1件の想定収益が、上記の事務所・従業員・資産要件を満たす事業として実行可能かどうかを厳しく見ます。説得力のある申請には、複数ユニットの展開や成長計画など、信頼できる事業計画が必要になることが多く、1件の物件を副業的に扱うだけでは不十分です。

Q: デジタルノマドビザで代用できますか？

できません。日本のデジタルノマドビザは海外のクライアントや雇用主から収入を得るリモートワーカー向けに設計されており、日本で登記した会社が国内で収益を上げる事業を運営することを明示的に認めていません。日本法人として民泊事業を運営したい場合は、経営管理ビザ（または事業所有を認める他の在留資格）が該当する制度であり、ノマドビザではありません。

Q: BenStayは他の運営者向けにビザ申請の代行を行っていますか？

私たちはビザや入管関連のサービスは提供していません。自社でゲストハウスを運営しながら、価格自動化・見積比較・税務ツールなど他の運営者向けソフトウェアを開発しています。ビザや会社設立については、私たちがBenStay LLCを設立した際と同様に、資格を持つ行政書士や入管専門の弁護士に相談することをお勧めします。