Airbnbのユーザーは以前から、高額な清掃費や不透明な料金体系を問題として挙げることが多く、AP通信が2023年に報じたところによると、定額料金表示ツールの導入後に26万件以上のリスティングが清掃費を引き下げまたは廃止しています。1泊6,000円の物件に8,000円の清掃費が上乗せされているのを見て、「なんだか騙されているみたい」と感じる人もいるでしょう。運営側からすれば、2時間以内にホテル並みの清潔さに回復するためのコストとして、決して無駄な金額ではないという感覚があります。

どちらの言い分も間違いではありません。大切なのは、実際のコストをカバーしながら予約率を落とさずに済む、清掃費の設定方法を見つけることです。

まとめ

  • 当社の東京における最近の見積もりでは、民泊・短期賃貸の専門業者への清掃依頼は物件規模によって5,000〜15,000円以上が目安。
  • 清掃費を宿泊費に含める方法は短期滞在が中心の市場に向いており、別途請求は長期滞在のゲストに対して透明性が高い。
  • 当社の日本での運営経験では、清潔さへの許容範囲が非常に狭い——コスト削減は長期的に逆効果になりやすい。
  • 1泊予約 × 高額清掃費は最悪の組み合わせ。最低泊数の設定か、コストを正確に反映した清掃費の設定が必要。
  • プラットフォームが合計金額表示に移行しているため、清掃費の見せ方が検索結果での競争力に直結する。

実際のところ、日本の清掃コストはいくらかかるのか？

当社の東京での最近の見積もり調査（2026年7月）では、以下のような金額が多く見られます。

  • ワンルーム・1K：5,000〜8,000円前後
  • 1LDK・2K：8,000〜12,000円前後
  • より広い物件や回転率の高い物件：12,000〜20,000円以上

あくまで当社が収集した目安であり、都市・業者・リネン対応の有無によって大きく異なります。

日本特有のコスト要因としては、以下が挙げられます：

  • 高い清潔さの基準：日本のゲスト（そして多くの外国人旅行者）は徹底した清掃を期待している。「まあ問題ない」レベルでは通用しない。
  • リネン・タオルの対応：ホテル品質のリネンを提供している場合、洗濯時間や外部委託コストが加算される。
  • 季節要因：夏は湿気対策でバスルームへの注意が増し、冬はカビのチェックが必要。表に出ないコストが積み上がる。
  • 同日チェックアウト・チェックイン：業者が時間的プレッシャーの中で作業するため、品質低下かコスト増のどちらかにつながりやすい。

清掃費は別途請求にすべきか、宿泊費に含めるべきか？

これが最も重要な戦略上の問いであり、一律の正解はありません。最適な判断は、平均滞在日数とゲスト層によって変わります。

別途表示にする場合は透明性が高まります。5泊予約なら10,000円の清掃費も1泊あたり2,000円——十分納得できる金額です。しかし1泊のゲストが7,000円/泊に10,000円の清掃費を見たら、そこで離脱してしまう可能性が高い。長期滞在者には有利、短期滞在者には不利になる構造です。

宿泊費に含める場合は、金額の印象がすっきりします。清掃費なし・9,000円/泊の方が、7,000円 + 清掃費10,000円（1泊）より見た目がよい。一方で、複数泊のゲストにとっては実際のコスト以上の負担に感じられることもあります。

BenStayでの現在のアプローチはハイブリッドです。最低2泊を設定し（最悪の利益計算を回避）、実際のコストを正直に反映した清掃費を設定し（過剰な上乗せはしない）、ターゲット滞在日数（当社では主に3〜5泊）を念頭に宿泊単価を調整しています。

これは万能の答えではなく、あくまでスタート地点です。正解はゲスト層、平均滞在日数、エリアの競合状況によって異なります。

最低滞在日数と清掃費はどう関係するのか？

最低1泊 × 高額清掃費は、最悪の組み合わせです。プラットフォームが合計金額表示に移行している現在、検索結果で高価に見えてしまう上、1泊分の収益に対してフルコストの清掃が必要になります。

もし最低滞在日数を設定できない場合（1泊需要が中心で空きを埋めたいなど）、選択肢は二つです：

  1. 清掃費を実費に近い金額に設定し、1泊予約は低マージン商品として割り切る。RevPAR最大化ではなく、カレンダーの空きを埋める目的と位置づける。
  2. ルールセットや日付別設定を活用する——需要が複数泊をサポートする時期は長めの最低泊数を維持し、空きが生じやすい期間や1〜2泊の予約が入りやすい特定の日程では短くする。

日本のゲストが清潔さに求めるもの

当社の日本での運営経験では、清潔さへの許容範囲が非常に狭いため、浴室・床・臭い・備品の状態をコストの下限として考えています。

具体的に意味するもの：

  • バスルーム：目地、排水口、鏡の縁。ゲストは確認します。
  • 床：清潔で乾いていること。水拭き後の跡が残らないこと。
  • 臭い：料理の臭いもカビの臭いも許容されない。無臭が「清潔」の合格ライン。
  • アメニティ：ハンドソープ、トイレットペーパー、基本的なアメニティは毎回一定水準で補充されていること。

清掃コストを削るのは、日本では偽りの節約です。Airbnbは評価とレビューが検索ランキングの品質要素であると述べており、評価やレビューが高いリスティングほど上位に表示される傾向があります。評価が下がることで生じる収益への影響は、安い業者に変えて浮かせた2,000円をはるかに上回ります。

プラットフォームによって清掃費の表示はどう変わるのか？

Airbnbは検索結果での合計金額表示をデフォルトに切り替えており、これによって戦略が変わります。高い清掃費 × 低い宿泊単価という設定は、長期滞在者にとっては実質お得でも、検索画面では高価な物件に見えてしまう場合があります。

Booking.comの料金表示方法はプロパティの設定や市場によって異なるため、料金を公開する前に各チャネルでゲスト向けの料金内訳に清掃関連の必須料金がどのように表示されるかを確認してください。ゲストの期待値もプラットフォームごとに異なります。複数プラットフォームで展開している場合は（それが望ましいですが）、チャネルごとに清掃費の提示方法を調整することを検討してください。

清掃コストの相場を把握するために

よく聞くのが、「長年同じ業者を使っていて、相場をよく知らない」という声です。気づけば割高な料金を支払い続けていた、というケースも少なくありません。

相場を確認するには、清掃・メンテナンス業者の見積もりを複数比較するのが有効です。Aimitsu（アイミツ）を使わない場合でも、料金設定前に2〜3社の最新見積もりを取ることをおすすめします。実際のコストを把握することが、料金設定の土台です。清掃にいくらかかるかわからなければ、清掃費を最適化することはできません。

よくある質問

Q: 宿泊単価を上げるべきか、清掃費を別途請求すべきか？

3泊以上が中心なら別途請求の方がわかりやすく、ゲストも何にお金を払っているか理解しやすい。短期滞在が多い市場では、宿泊費に含める方が検索時の印象がよくなります。どちらの方法を選ぶにしても、実際の清掃コストをカバーできているかどうかが判断の基準です。

Q: 日本のゲストは清掃費に不満を持つことが多いですか？

国内のゲストは、物件がきちんとメンテナンスされていれば比較的受け入れてもらいやすい傾向があります。一方、米国や欧州からの旅行者は料金の構成に敏感なことも多い。レビューで清掃費に関するコメントが出てきたら、設定を見直すサインです。

Q: 東京の1LDK・2K民泊の清掃費の相場は？

当社の東京での最近の見積もり調査では、専門業者による1LDK・2Kの清掃は8,000〜12,000円が多く見られます（立地・業者・求める水準によって変動します）。設定前に最低2〜3社から見積もりを取ることをおすすめします。ゲストへの請求額と業者への支払いが同じである必要はありませんが、必須料金はプラットフォームの料金内訳を通じてゲストに開示し、プラットフォームのルールおよび地域の消費者法に従って処理する必要があります。