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日本で民泊やゲストハウスを運営しているなら、Airbnbは文字通り「ライフライン」になっているかもしれません。私たち自身の運営初期もそうで、Airbnbが予約全体の60〜80%を占めていました。運営者それぞれが自分のチャネル集中度を計算することをすすめます。うまく回っている間はその数字も問題なく見えます。しかし、ある日突然ポリシー変更の通知、アカウント制限のメール、手数料改定の発表が届いたとき、自社のビジネスが「借り物のインフラ」の上に乗っていたことに気づくのです。
Airbnbのユーザーは以前から、高額な清掃費や不透明な料金体系を問題として挙げることが多く、AP通信が2023年に報じたところによると、定額料金表示ツールの導入後に26万件以上のリスティングが清掃費を引き下げまたは廃止しています。1泊6,000円の物件に8,000円の清掃費が上乗せされているのを見て、「なんだか騙されているみたい」と感じる人もいるでしょう。運営側からすれば、2時間以内にホテル並みの清潔さに回復するためのコストとして、決して無駄な金額ではないという感覚があります。
どちらの言い分も間違いではありません。大切なのは、実際のコストをカバーしながら予約率を落とさずに済む、清掃費の設定方法を見つけることです。
小規模運営者のコミュニティで繰り返し出てくる質問がある。「直接予約サイトを作って、AirbnbやBooking.comへの手数料を払うのをやめるべきか？」
一見、答えは明白に思える——売上の15〜18%をプラットフォームに渡すくらいなら、なくせるに越したことはない。でも東京でゲストハウスを運営し、複数のOTAで物件を管理してきた経験から言えば、話はもう少し複雑だ。OTAの手数料と直接予約のコストは、同じ支出の「形が違う」だけ。多くの小規模運営者にとって、少なくとも最初のうちはOTAの方が理にかなっている。
民泊や短期賃貸をある程度運営していれば、必ず一度は経験します。チェックアウト後に部屋を確認すると、何かが壊れていたり、汚れていたり、消えていたり。欧米なら保証金（デポジット）から差し引けばいいのですが、日本の場合はそう単純ではありません。仕組みを理解していないと、いざというときに大きな損をします。