ゲストハウスとして運営するために物件を借りようとしたとき、不動産会社から渡された契約書に「定期借家契約」と書かれているのを見て、少し戸惑ったことを覚えています。それまでオフィス用に借りていたのは「普通借家契約」で、同じようなものだろうと思っていたのですが、実際はまったく別物でした。しかも、この違いを理解しているかどうかで、何年も物件を維持できるかどうかが左右されます。

まとめ

  • 定期借家契約は契約期間の満了とともに自動的に終了し、更新の権利がありません。一方普通借家契約は、大家に法律上の「正当事由」がない限り自動的に更新されます。正当事由が認められるハードルは非常に高く、借主に有利な制度です。
  • 私の経験では、民泊・ゲストハウス転貸を許可する大家の多くは定期借家契約を好みます。契約期間満了時に普通借家契約で求められる正当事由を示す必要なく、より予測可能な形で物件を売却・再開発したり、テナントを入れ替えたりできるからです。
  • 定期借家契約は書面または適法な電磁的記録で締結する必要があり、契約締結前に大家が契約書とは別に「更新がない」ことを説明しなければなりません。賃借人の承諾があれば、この説明は電磁的方法で行うことも可能です。この手続きを怠ると、更新がない旨の定め自体が無効になります。
  • 更新は自動では発生しません。継続するには新たな契約（再契約）を結ぶ必要があり、運営者はOTAの予約カレンダーと同じくらい注意深く契約満了日を管理する必要があります。
  • 私が東京で経験した最近の交渉では、民泊利用を認める大家から2〜5年の定期借家を提示されることが多くありました。自動継続を前提にせず、再交渉が発生することを前提に事業計画を立てましょう。

定期借家契約と普通借家契約の違いは？

定期借家契約は満了日に契約が自動的に終了し更新権がないのに対し、普通借家契約は大家に正当事由がない限り継続します。借地借家法の下では、普通借家契約は大家にとって解約が非常に難しく、第28条の正当事由の判断では、双方の建物使用の必要性、賃貸借の経緯、利用状況、建物の状態、大家が申し出る金銭の提供などが総合的に考慮され、期間満了時であっても、こうした事情が認められない限り借主は住み続けられます。定期借家契約はこの仕組みを回避するもので、定期借家の要件と通知ルールが満たされている限り、期間が満了すれば、両者が新たな契約に合意しない限り契約関係は終了します。

なぜ大家は民泊転貸に定期借家契約を求めるのか？

大家が転貸に定期借家契約を求めるのは、普通借家契約よりも契約終了の時期を予測しやすいからです。定期借家の要件と通知ルールが満たされていれば、大家は期間満了時に普通借家契約で必要となる正当事由を示す必要がありません。民泊・ゲストハウス用途への転貸は、大家から見れば通常の住居賃貸から大きく外れた利用形態であり、騒音トラブルや近隣とのあつれき、清掃回転による物件の消耗といった評判リスクを、高めの賃料と引き換えに引き受けることになります。定期借家であれば、うまくいかなかった場合や建物の売却が決まった場合、あるいは単に賃料の見直しをしたい場合でも、普通借家契約の更新拒絶に伴う手続きを経る必要がありません。私が東京で経験した最近の交渉では、民泊利用条項を認める大家のほとんどが、その条件として定期借家契約も求めてきました。両者はセットで提示されることが多いです。

定期借家契約が満了したらどうなるのか？

定期借家契約は満了日をもって自動的に終了し、新たな契約を結ばない限り居住し続ける法的権利はありません。契約期間が1年以上の場合、大家は期間満了の1年前から6か月前までの間に契約終了の通知（期間満了通知）を行う義務があります。ただし、この期日の管理は双方の責任であり、通知が遅れたからといって契約が普通借家に転換するわけではなく、通常は、遅れた通知が行われてから6か月が経過するまで、大家は借主に対して契約終了を主張できません。双方が継続を希望する場合は、新たな条件（多くの場合、賃料の引き上げを含む）で改めて定期借家契約（再契約）を結び直します。前契約の条件がそのまま引き継がれるという前提はありません。

契約前に何を交渉すべきか？

最も交渉すべきなのは契約期間の長さと、再契約の優先交渉権です。契約期間が2年では、内装工事や家具・備品への初期投資を回収する前に、前回より弱い立場で再交渉することになりかねません。3〜5年への延長、または事前に合意した賃料算定式による再契約オプションを書面で確保することが、初期投資の回収期間を守ることにつながります。また、大家が満了通知をいつ・どのように送るのかを書面で確認しておくこと、「もちろん更新しますよ」といった口頭での約束が契約書に明記されない限り法的効力を持たないことも押さえておく必要があります。最後に、契約締結前に大家が更新がない旨を契約書とは別に実際に説明したかどうかを確認してください（書面が原則ですが、賃借人が承諾していれば電磁的方法でも構いません）。この説明を怠ると更新がない旨の定め自体が無効になるため、後になって定期借家契約の有効性を争える数少ない根拠の一つになります。

定期借家契約はゲストハウス運営者にとってリスクが高いのか？

契約に明確な期限があるという意味ではリスクですが、実際には、一部の大家が受け入れる唯一の契約形態が定期借家であることも多いです。ただし、これは定期借家契約自体が法律上の許認可要件だという意味ではありません。実際に必要となる法的要件は、転貸についての大家の承諾（民法612条）と、事業自体に必要な民泊の届出、または旅館業（簡易宿所など）の許可です。普通借家で民泊利用を認める大家はごく稀です。普通借家では、リスクが高いと考える用途に対して、定期借家契約のような予測可能な終了時期を確保できないからです。定期借家の期限は隠れたリスクとしてではなく、既知の計画上の制約として扱いましょう。設備投資の減価償却スケジュールや家具の償却、事業計画は、想定される無期限の期間ではなく、実際の契約期間に基づいて組み立て、通知期間が始まる前から更新交渉を進めておくことが重要です。

よくある質問

Q: 定期借家契約は普通借家契約のように自動更新されますか？

いいえ。定期借家契約には自動更新がありません。満了後も物件の使用を継続するには、双方が署名する新たな契約（再契約）が必要で、それがなければ賃貸借関係は法的に終了しています。

Q: 大家が満了前の通知を忘れた場合はどうなりますか？

契約期間が1年以上の場合、大家は期間満了の1年前から6か月前までに終了の通知を行う義務があります。この期日を逃した場合、通常は、遅れた通知が行われてから6か月が経過するまで大家は契約終了を借主に主張できませんが、契約が普通借家契約に転換するわけではありません。

Q: 既存の普通借家契約を途中で定期借家契約に変更できますか？

双方の合意がある場合に限られ、大家が一方的に普通借家を定期借家に転換することはできません。変更するには、既存契約を合意のうえで適正に終了させ、事前説明を含む定期借家契約の要件をすべて満たす新たな契約を結び直す必要があります。ただし、2000年3月1日より前に締結された居住用の建物賃貸借については、当分の間、同じ建物について合意があっても定期借家契約への変更はできません。事業用（非居住用）の賃貸借については、合意解約と新規契約によって変更が可能です。

本記事は情報提供のみを目的としており、法律・税務上の助言を構成するものではありません。個別の状況については、専門家にご相談ください。