最近、複数の運営者から同じ質問をされるようになりました。「このビジネス全体――部屋だけでなく事業そのもの――を売却するとしたら、買い手は実際に何を手に入れることになるのか?」。これは見た目より複雑な問いです。なぜなら日本の民泊・ゲストハウス事業とは、賃貸契約または不動産、行政への届出、OTAアカウント、家具などの別々の要素の集合体であり、お金が動いたからといって、それらすべてが一緒に移動するわけではないからです。

まとめ

  • 民泊新法の届出は届出者(住宅宿泊事業者)と特定の物件に紐づいており、売却しても自動的に買い手に引き継がれることはない。買い手は自ら新たに届出を行う必要がある。
  • Airbnbはアカウント・掲載の所有権を他のホストに譲渡することができず、レビューや予約情報も別アカウントへ移せない。一方ブッキング・ドットコムのパートナー規約は所有者変更を想定しているが、変更後にレビュー表示を停止する場合もある。
  • 建物を賃借している場合、賃貸契約の譲渡には貸主の承諾が必要で、多くの貸主は譲渡ではなく新規契約を求めます。新規契約では、礼金・保証金、保証会社審査、賃料・契約条件の再交渉が発生する場合があります。
  • 家具・什器、そして資産ではなく法人自体を売却する場合は、届出や契約関係も含めてそのまま引き継がれる可能性がある。
  • 資産譲渡にするか株式譲渡にするかで、引き継がれるものはほぼ全て変わるため、契約前に行政書士と税理士を交えて検討すべき。

事業を売却すると実際に何が引き継がれるのか?

何が引き継がれるかは、売却するのが不動産なのか、運営法人なのか、それとも緩やかな資産の集合体としての「事業」なのかによって完全に異なり、これらは結果の異なる3つの別々の取引です。物件を事業ごと売却する場合、建物と内部の造作は通常の不動産売買と同様に登記とともに移転します。しかし、その事業を実際に民泊・ゲストハウスとして機能させている要素――行政への届出、OTA上の存在、賃借人として運営している場合の賃貸契約――は不動産とは法的に別物であり、それぞれ新しい所有者にどう、あるいはそもそも移転するのかについて独自のルールを持っています。ここが見落とされがちな点です。鍵と家具を渡しても、規制面と集客面はゼロから買い手が再構築しなければならない、というケースは十分にあり得ます。

民泊の届出は新しい所有者に引き継がれるのか?

多くの場合、引き継がれません。買い手は合法的に営業を開始する前に、自ら新たな届出を行う必要があります。住宅宿泊事業法の下では、届出は特定の物件について特定の事業者が行うものであり、事業者の変更は既存の届出の修正ではなく、新規届出を必要とするのが一般的です。

もう一つ知っておくべき点として、年間180日という上限は届出住宅ごとに、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの期間で計算され、1泊を1日として数えます。年度の途中で事業者が変わっても、その届出住宅ですでに使用した日数は新しい事業者に引き継がれ、新規届出をしたからといって日数がリセットされるわけではありません。

旅館業法に基づく簡易宿所として営業している場合は、状況によっては全面的な再申請より緩やかな扱いが可能です。2023年12月の旅館業法改正により、譲渡人と譲受人が事前に都道府県知事(保健所設置市・特別区を含む)の承認を得ていれば、譲受人は新たな許可を取得することなく営業者としての地位を承継できるようになりました。承認を得る前に譲渡が完了してしまった場合は、自治体の運用によって新規申請が必要になることもあります。いずれの場合も、行政は地位承継後6か月以内に少なくとも1回、承継した事業者に対する確認(立入検査等)を行うこととされています。具体的な要件や手続きは都道府県・市区町村によって異なるため、売却価格を確定させる前に、管轄の保健所や自治体窓口に確認しておく価値があります。届出・許可の空白期間は営業できない期間となり、買い手はそれを価格に織り込んでくるはずです。

OTAの掲載・レビュー・宿泊実績はどうなるのか?

これはプラットフォームによって異なり、Airbnbとブッキング・ドットコムを一括りにするべきではありません。Airbnbでは、アカウントおよび掲載の所有権を他のホストに譲渡することはできず、レビュー、スーパーホスト資格、予約・ゲスト情報を別のアカウントへ移すこともできません。一方、ブッキング・ドットコムは事情が異なります。同社のパートナー規約は所有者・運営者の変更を想定しており、新しい所有者・運営者は物件の宿泊施設情報(ゲストレビューを含む)を今後も利用できるとされています。ただし、ブッキング・ドットコムは所有者変更後にレビューの表示を停止する権利も留保しているため、規約上の移転が想定されていても、レビュー履歴が今後のゲストに表示され続けるとは限りません。一部の売り手は、Airbnb側のこの制約を回避するために、移行期間中は名目上の共同ホストや管理者として残ることで、買い手が予約カレンダーと集客の勢いを徐々に引き継げるようにする方法を取りますが、その期間中に物件に何かあった場合、実際の責任が誰にあるのかという新たな論点が生じます。強いレビュー履歴や検索順位が売却価値の重要な部分を占めている場合、少なくともAirbnbについては、物件自体の価値とは関係なく、買い手はゼロから積み上げ直すことになる可能性がある点を織り込んでおくべきです。

資産譲渡と株式譲渡、どちらがより多く引き継げるのか?

一般的に、株式譲渡の方が事業をより多く無傷で引き継げます。なぜなら法的な運営主体そのものが変わらないためです。合同会社や株式会社の形態で運営しており、買い手が個別資産ではなく持分・株式を取得する場合、民泊の届出や賃貸契約、OTAアカウントを保有している法人は売却前後で同一の法人であり、原則として再発行や再交渉は不要になります。一方、資産譲渡は家具・設備、時にのれん代といった特定の資産だけを選んで移転させ、届出・許可・賃貸契約は残されるため、資産譲渡の場合、買い手は規制面と集客面をゼロからやり直すのが通常です。どちらの構成が適切かは買い手のリスク許容度にも左右されます。株式譲渡は法人内に存在する負債や税務履歴も引き継ぐことを意味するため、この判断には仲介業者だけでなく、税理士と行政書士を交えるべき理由がまさにここにあります。ただし、株式譲渡であれば新たな民泊の届出が不要になるのが一般的とはいえ、完全に無風というわけではありません。法人名・所在地・役員などの変更や管理委託契約の内容変更については、それぞれ別途の変更届が必要になる場合があり、個別の契約やOTAアカウントについても相手方の同意やKYCの再確認が求められることがあります。

物件だけでなく事業そのものはどう評価すればよいのか?

事業は表面上の売上や物件の市場価格ではなく、営業純利益で評価すべきです。なぜなら運営コストこそが、買い手が引き継ぐキャッシュフローが提示価格に見合う価値を持つかどうかを決めるからです。これは通常の不動産購入におけるグロス利回りとネット利回りの関係と同じ論理で、売上は大きくても手数料・清掃費・コンプライアンス対応コストが高いゲストハウスは、継続事業としては表面上の数字が示すよりも価値が低くなります。評価額に合意する前に、売上、OTA手数料、清掃費、光熱費、税金、法令対応費、修繕費、空室前提を分けたROIモデルで確認しておくべきです。

よくある質問

Q: 買い手を共同ホストとして追加し、徐々にアカウントを引き継がせることはできますか?

可能で、実際に移行手段として利用する売り手もいますが、その期間中はあなたがアカウント保有者――多くの場合、届出上の運営者――であり続けることになり、何か問題が起きた際の責任が共有される形になります。これは継続性を保つための一時的な回避策であり、最終的に買い手が自ら届出を行い、自分の掲載を構築することの代わりにはなりません。

Q: 賃貸契約は自動的に買い手に引き継がれますか?

いいえ。賃貸契約の譲渡には貸主の承諾が必要で、多くの貸主は譲渡を認めず、買い手に対して新規契約を提示します。その場合、新たな礼金や条件の再交渉が発生することもあります。契約書の譲渡条項は早い段階で確認しておくべきで、これはスケジュールと希望売却価格の両方に影響します。

Q: 事業の引き継ぎ時点でカレンダーに入っている既存の予約はどうなりますか?

既存の予約は、宿泊時点でOTAアカウントと届出を保有している者とゲストとの間の契約です。そのため売買契約の中で明確に取り決めておく必要があります――移行期間中の予約はあなたが対応するのか、それとも買い手が正式にゲスト対応と責任を引き継ぐのか、曖昧なまま残してはいけません。

本記事は情報提供のみを目的としており、法律・税務に関する助言を構成するものではありません。個別の状況については専門家にご相談ください。