運営中のゲストハウスを買うとき、売主の数字をどう検証するか
数週間に一度、「居抜き・利回り12%・予約満室」といった運営中ゲストハウスの売り物件を誰かから送ってもらいます。魅力的に見えるのはよくわかります。家具の手配は済んでいて、レビューゼロの最初のシーズンも終わっていて、初日から収入が入ってくるわけですから。法令に適合した設備をそのまま引き継げることもあります。ただし、営業する権利は別に確認が必要です。住宅宿泊事業は運営者が変わると通常は新たな届出が必要です。旅館業は、事業譲渡について事前に承認を受けて初めて許可上の地位を承継できます。そして見出しに書かれている数字は、ほぼ毎回その物件の実績を最も好意的に読んだものです。
この記事では、売主の数字を信じる前に僕が何を確認しているかをまとめます。買うべきかどうかの話ではありません。パンフレットの中の事業ではなく、実際の事業を見ているかを確かめるための話です。