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数週間に一度、「居抜き・利回り12%・予約満室」といった運営中ゲストハウスの売り物件を誰かから送ってもらいます。魅力的に見えるのはよくわかります。家具の手配は済んでいて、レビューゼロの最初のシーズンも終わっていて、初日から収入が入ってくるわけですから。法令に適合した設備をそのまま引き継げることもあります。ただし、営業する権利は別に確認が必要です。住宅宿泊事業は運営者が変わると通常は新たな届出が必要です。旅館業は、事業譲渡について事前に承認を受けて初めて許可上の地位を承継できます。そして見出しに書かれている数字は、ほぼ毎回その物件の実績を最も好意的に読んだものです。
この記事では、売主の数字を信じる前に僕が何を確認しているかをまとめます。買うべきかどうかの話ではありません。パンフレットの中の事業ではなく、実際の事業を見ているかを確かめるための話です。
物件購入時のことは誰もが熱心に語る。良い物件の見つけ方、融資の組み方、利回りの計算方法。しかし当社の経験では、「売却」について語られることは「購入」よりずっと少ない。これは見過ごせない問題だ。日本では、たった一つの数字——「何年所有していたか」——によって、売却時の税額が19ポイント以上も変わることがあるからだ。
自分たちの物件でこの計算を何度も行ってきたし、売却タイミングを検討しているオーナーの相談に乗ることもある。結論を先に言うと、出口戦略は投資計画の「おまけ」ではない。物件購入の初日からモデル化しておくべき変数だ。
外国人投資家と話していていつも思うのは、物件探し自体は意外とスムーズに進むということです。エージェント探し、物件情報の収集、価格交渉——このあたりは大きな障害にならないことが多い。本当に難しいのは、その後にかかってくる電話です。「おめでとうございます、で、支払いはどうされますか?」
日本での融資は、数字上は成立していたはずの外国人買主の物件購入計画が、静かに頓挫していく場所です。数字が合わないからではなく、想定していた条件で融資が実際には下りないからです。