民泊の届出も済み、リスティングの準備も整った。そこへ管理組合から「民泊をやめてください」という通知が届く――。日本ではこうしたケースが珍しくありません。せっかく国の法律をクリアしたのに、なぜ？と思うかもしれませんが、それには理由があります。

住宅宿泊事業法は民泊を「できる」と言っているに過ぎません。あなたのマンションの管理規約が「できない」と言えば、国の法律より管理規約が優先されます。この二層構造を理解しないまま運営を始めると、取り返しのつかないトラブルになりかねません。

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まとめ

  • 住宅宿泊事業法は民泊を合法化しているが、マンションの管理規約はそれに優先して民泊を禁止できる。
  • 2018年の法施行後、多くのマンションが管理規約を改正し、民泊利用を明示的に禁止した。
  • 管理規約違反は民事上の問題だが、最悪の場合、区分所有法に基づく競売請求（強制売却）に至ることもある。
  • 一戸建てや民泊専用マンションにはこの制約がない。
  • 投資・民泊目的でマンションを購入する前に、必ず管理規約を取得・確認すること。

管理組合と管理規約とは何か？

日本のマンション（区分所有建物）には必ず管理組合（かんりくみあい）が存在します。区分所有者は全員が自動的に組合員となり、建物の維持管理や共用部分のルールを決めます。その中心となる文書が管理規約（かんりきやく）です。

管理規約はすべての区分所有者を拘束する法的な契約です。バルコニーへの物の設置から、住戸での事業利用の可否まで、あらゆることを規定しています。そして、国の法律で合法とされている行為であっても、管理規約はそれを制限することができます。「住宅宿泊事業法上は適法」であることと、「管理規約上も問題ない」ことはまったく別の話です。

2018年以降、何が変わったか？

2018年6月に住宅宿泊事業法が施行される前、マンションでの民泊はグレーゾーンでした。法律が整備されたことで、全国の管理組合が自分たちの問題として規約改正に動くきっかけとなりました。

国土交通省が公表している標準管理規約には、民泊利用を禁止する条文例が含まれており、多くのマンションがこれをそのまま採用しました。現在、日本の区分所有マンションの相当数が、民泊を明示的に禁止する規約を持っていると考えられます（建物の築年数や所在地によって差はあります）。

管理規約に違反するとどうなるか？

管理規約は民事上のルールであり、刑事罰はありません。警察が来ることはありませんが、管理組合が取れる手段は決して軽くありません。

使用停止の請求。 まず内容証明郵便で中止を求めてきます。無視すれば事態は悪化します。

ゲストの退去命令。 裁判所への仮処分申請により、宿泊中のゲストの退去を求めることができます。

使用禁止請求。 区分所有法第57条に基づき、最長2年間の使用禁止を裁判所に請求できます。

競売請求（強制売却）。 悪質・反復的な違反に対しては、区分所有法第59条により、区分所有権の競売（強制売却）を請求できます。実例はまだ少ないですが、現実に起きています。

ほとんどのケースで現実的なリスクとなるのは、評判の毀損、法的費用の発生、そしてリスティングの停止です。割に合いません。

一戸建てには適用されないのか？

されません。一戸建て（一棟所有の建物）には管理組合も管理規約も存在しません。土地と建物を単独で所有している場合、適用されるのは住宅宿泊事業法、各自治体の条例、建築基準法・都市計画法上のゾーニングといった公法的なルールのみです。京都の町家や一戸建て物件が民泊運営者に人気なのは、こうした理由もあります。

民泊OKのマンションは存在するか？

あります。ただし少数派です。近年、「民泊可」を売りにした新築マンションも一部登場しており、管理規約で民泊利用を明示的に認めているものもあります（届出の義務付けや宿泊者名簿の保管など、条件付きで認めているケースが多い）。

民泊目的で物件を探すなら、「管理規約上、民泊は可能ですか？」という質問を最初の絞り込み条件にすべきです。口頭の説明だけでなく、書面で確認し、規約の条文を自分の目で読んでください。

購入前に確認すべきこと

1. 管理規約とすべての改正内容を取得する。 買主には開示請求の権利があります。売主は必ず提供しなければなりません。「民泊」「宿泊」「旅館業」「住宅宿泊」などのキーワードを探してください。

2. 使用細則も確認する。 制限は管理規約本体ではなく、使用細則（しようさいそく）に記載されている場合があります。

3. 管理組合の議事録・改正履歴を確認する。 直近の総会で規約改正が行われていないか、管理会社に確認しましょう。

4. 自治体の条例を把握する。 京都市のように、地域・期間によって民泊を制限している自治体があります。建物のルールと行政のルール、両方をクリアする必要があります。

5. ROI計算にコンプライアンスリスクを織り込む。 規約の解釈が曖昧な物件を検討している場合は、法的確認コストやリスクを収益計算に反映させましょう。BenStayのjapan-invest ROI計算ツールでは、規制リスクバッファーを入力できるようになっています。

管理規約は変更できるか？

できます。ただし、管理規約の改正には総会での特別決議が必要で、通常は議決権の4分の3以上の賛成が求められます。現実問題として、建物内の他の所有者の4分の3を民泊賛成に説得するのは非常に難しい。不可能ではありませんが、それを前提にビジネスプランを立てるのはリスクが高すぎます。

まとめ：法律の「OK」だけでは足りない

住宅宿泊事業法は民泊に法的な枠組みを与えました。しかし、どの物件でも自由に使えるという「白紙委任状」ではありません。管理規約は独立した、そして拘束力のある別の制約です。国の許可さえ取れば終わりと思っているオペレーターが、後から高い授業料を払うことになります。

まず管理規約を確認する。そして、もう一度確認する。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律上または不動産取引上のアドバイスを構成するものではありません。ルールや運用は建物・自治体によって異なります。具体的な状況については、弁護士や宅地建物取引士などの有資格者にご相談ください。

よくある質問

Q: 自治体から民泊の届出番号を取得すれば、マンションの管理規約は関係なくなりますか？

なりません。住宅宿泊事業法に基づく届出（または旅館業法の許可）は、国の法律への適合を示すものに過ぎません。マンションの管理規約はあくまでも区分所有者間の私的な契約であり、国の届出は管理規約に何の効力も持ちません。合法的に運営するには、国の届出と管理規約上の許可（または禁止規定がないこと）の両方が必要です。

Q: 管理規約に民泊について何も書いていない場合はどうなりますか？

法的にグレーゾーンです。「書いていないから許可されている」と解釈する事業者もいれば、「住居専用規定が暗黙的に民泊を禁止している」と判断する弁護士もいます。この点に関する判例は現在も蓄積中です。規約に明記がない場合は、リスティングを始める前に弁護士に相談することをお勧めします。また、管理組合はいつでも総会決議によって規約を改正し、禁止規定を追加することができます。

Q: すでに購入したマンションの規約が民泊を禁止していた場合、どうすればいいですか？

主な選択肢は4つです。①民泊運営を行わずに賃貸または自己使用する、②次回の総会で規約改正を提案する、③民泊規制が適用されないマンスリー賃貸（月極の家具付き貸し出し）に切り替える、④物件を売却してより適した物件を探す、です。③のマンスリー賃貸は、デジタルノマドや転勤需要の高まりを背景に収益化しやすくなっており、多くのマンションでは民泊禁止規定の対象外となります。

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