日本で民泊を運営していると、誰もが同じ壁にぶつかります。良い物件があり、安定した需要もあるのに、法律上は年間180日でカレンダーが頭打ちになってしまう。残りの期間は、部屋を空けておくか、別の方法で埋めるしかありません。

その「別の方法」としてあまり活用されていないのが、コーポレートハウジング——民泊とはまったく異なる法的枠組みで運用される、家具付きの中期リース物件です。180日という上限が一切かからないこの仕組みを、私たちも自社の物件の一部で実際に使っています。ピーク時のレートを追いかけるだけでなく、収益を平準化したい方には知っておく価値のある方法です。

まとめ

  • 住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づき、届出住宅は年間営業日数が180日までに制限される。これは物件単位でカウントされ、ホスト単位ではない。
  • 賃貸借が旅館業法や民泊法の対象外となるかどうかは、契約期間だけで決まるわけではなく実態で判断される。特に、入居者がその住宅を生活の本拠としているか、運営者が宿泊業のような清掃・入替サービスを提供していないかが重視される。真正な賃貸借（多くは1ヶ月以上）であれば、この枠組みの対象外となり180日の上限にも含まれず、民泊の届出や旅館業許可も原則不要となるが、期間の長さだけで一律に決まるものではない。
  • コーポレートハウジング（家具付き月単位リースで、転勤・引っ越し関連の仲介業者を通じて契約されることが多い）は、法的にカウントされない稼働で「上限を超えた月」を埋める選択肢の一つ。
  • 両方を組み合わせるには、カレンダーを一つの連続した予約フローとしてではなく、「短期民泊」と「中期リース」という2つの別々の商品として扱う必要がある。
  • トレードオフとして、コーポレート滞在の実質的な一泊あたり収益は低くなるが、稼働の安定性と、真正な賃貸借として構成すれば民泊の180日上限の対象外になるというメリットが得られる。

180日規制とは具体的に何か？

180日規制とは、住宅宿泊事業法に基づいて届出を行った住宅（届出住宅）が、短期宿泊として貸し出せる年間営業日数の上限のことです。物件単位で適用され、単純な暦年リセットではなく、4月1日正午から翌年4月1日正午までを1年間としてカウントし、宿泊1泊を1日としてカウントします。この上限は、住宅宿泊事業者が自治体に提出する届出・報告を通じて管理されます。自治体によってはさらに厳しい独自規制を住居系エリアに重ねている場合もあり、平日は営業を禁止し週末・休日のみ営業可能とするケース（例えば新宿区は住居専用地域で月曜正午から金曜正午までの民泊営業を禁止しています）が代表的です。そのため、実際に使える日数は物件の所在地によって180日より少なくなることもあります。上限を超えたり、営業日数を誤って報告したりすると、届出の取り消しなどのリスクがあります。

1〜2室を運営する程度なら180日は十分に思えるかもしれません。しかし、物件運営を本業の収入源にしようとすると、これはおおよそ年間の半分に過ぎません。だからこそ多くの運営者が、残りの期間を法的に別枠で収益化する方法を探しているのです。

コーポレートハウジングとは何で、法的にどう違うのか？

コーポレートハウジングとは、短期宿泊としてではなく、標準的な賃貸借契約（通常1ヶ月以上）に基づいて貸し出される家具付きアパートのことです。ただし、旅館業法や民泊法の対象外となるかどうかは契約期間だけで決まるわけではありません。厚生労働省の見解では、宿泊と賃貸借の区分は実態で判断され、特に入居者がその住宅を生活の本拠としているか、運営者が宿泊業のような清掃・リネン交換などの管理サービスを提供していないかが重視されます。入居者が実際にその住宅を生活の本拠とし、運営者がホテルのような運営を行っていない場合は、一般に借地借家法上の「賃貸借」として扱われるため、原則として民泊の届出や旅館業許可は不要であり、重要な点として180日規制の対象にもなりません。なお、旅館業法には1ヶ月以上の期間で料金を定める宿泊を対象とする「下宿営業」という許可区分もあり、滞在期間の長さだけで法的な位置づけが決まるわけではない点には注意が必要です。入居者は法的にはゲストではなく賃借人として扱われます。

この分野の需要には、企業の転勤者、大使館・外交関係者、長期出張者のほか、フルタイムのリース契約を望まないデジタルノマドやリモートワーカーなどが含まれます。コーポレートハウジング専門の仲介業者や、転勤・引っ越し関連会社向けのプラットフォームが予約チャネルとなる点は民泊のOTAと似ていますが、契約の性質そのものが「宿泊」ではなく「賃貸借」である点が根本的に異なります。

同じ物件で両方の仕組みを組み合わせるには？

両方を組み合わせるには、1年を通じて連続した予約フローとして扱うのではなく、明確に区切られた2つのカレンダーとして運用し、決めたタイミングで物件の法的なステータスを切り替える必要があります。よくあるパターンは、桜シーズン、夏休み、年末年始といった需要のピーク期は届出住宅として運営し、180日の上限が近づいてきたタイミングや、例年閑散期になる時期に中期リースへ切り替えるというものです。

これは書類上の手続きなしにできる切り替えではありません。リース期間中は民泊としての受け入れ・提供を停止し、リース契約と民泊営業を契約上も明確に分離した上で、自治体の届出・報告ルールに従う必要があります。民泊の届出を正式に廃業せずそのまま維持する場合は、標識の掲示義務や定期報告義務は引き続き発生し、民泊営業のない月については自治体が求める場合ゼロ日報告（宿泊実績なしの報告）が必要になることもあります。届出自体をやめる場合にのみ廃業等届を提出します。あらかじめ期間を区切って民泊へ戻す予定がある場合、運営者は多くの場合、決まった時期に物件を明け渡してもらえる定期借家契約を利用します。定期借家契約を用いる場合、借地借家法第38条により、書面（電磁的方法を含む）による契約に加えて、更新がない旨を事前に別途説明することが義務付けられている点にも注意が必要です。家具や設備の基準も若干変わり、コーポレート入居者も民泊ゲストと同様に「すぐ住める」状態（キッチン用品、リネン、基本的な家電）を期待することが多いため、物理的な設備自体は両方の用途間で流用しやすいという利点もあります。

収益の計算も異なります。コーポレートリースの実質的な一泊あたりレートは、民泊のピーク時ADRよりほぼ確実に低くなります。これはレートを稼働の確実性と、真正な賃貸借として構成した場合に180日の民泊上限の対象外になることと引き換えているためです。この取引が理にかなうかどうかは、現在180日を超えた閑散期にどれだけの年間収益が失われているかによります。ある物件が180日超過分として年に2〜3ヶ月間空室になっているなら、控えめな月額リースレートであっても、仲介手数料・空室損・水道光熱費・清掃費・消耗・税金・保険といったコストを差し引いた上で、意味のある上乗せ収益になり得ます。

私たちも自社ポートフォリオの一部でこの組み合わせを実践していますが、運用上の負担の大部分はスケジューリングにあります。どの月に物件を切り替える必要があるかを事前に把握し、上限に達してから慌てるのではなく、必要になる前にコーポレートハウジング仲介業者との関係を築いておくことが重要です。

よくある質問

Q: コーポレートハウジングにも民泊や旅館業の許認可は必要ですか？

一般的に、真正な賃貸借は旅館業法や民泊法ではなく借地借家法などの賃貸借に関する法令の対象となるため、通常は民泊の届出や旅館業許可は不要です。ただし、その線引きは契約期間が1ヶ月以上かどうかだけでなく、入居者がその住宅を生活の本拠としているか、運営者がホテルのようなサービスを提供していないかといった実態によって判断されます。契約期間の基準や自治体独自の規制の有無については、切り替える前に専門家にご自身の状況を確認することをおすすめします。

Q: 同じ物件で同じ年に民泊とコーポレートハウジングの両方を運営できますか？

可能です。ただし、コーポレートハウジングとして貸し出す期間は民泊としての受け入れ・提供を停止し、リース契約と民泊営業を契約上明確に分離した上で、自治体の届出・報告ルールに従う必要があります。民泊の届出を維持したままにする場合は、標識の掲示や定期報告（該当する場合はゼロ日報告を含む）を引き続き行う必要があります。2つの用途は運営上も契約上も明確に分離されている必要があり、重複してはいけません。

Q: コーポレートハウジングの収益は民泊と比べてどれくらい低くなりますか？

エリアや物件タイプによって大きく異なりますが、一泊あたりの実質レートは民泊のピーク時価格よりも大幅に低くなるのが通常です。これはプレミアムな短期需要に対する対価ではなく、月単位の安定稼働に対する対価だからです。魅力は一泊単価の最大化ではなく、上限を超えて空室になりがちな月を埋められる点にあります。

この記事は情報提供のみを目的としており、法的または税務上の助言を構成するものではありません。個別の状況については、専門家にご相談ください。