日本のSTR不動産における減価償却：民泊・簡易宿所オーナーのための実践ガイド

日本で民泊や簡易宿所の物件を所有して運営しているなら、減価償却はおそらくもっとも大きな経費控除の項目です。そして、外国人オーナーにとってもっとも誤解されやすい項目でもあります。

日本で物件を購入してAirbnbで2〜3年運営したにもかかわらず、「減価償却できることを知らなかった」という理由で一度も申告しなかった投資家の話を何度か聞いたことがあります。逆に、耐用年数の表を読み誤って誤った年数で計上してしまったケースも。どちらも避けたいので、実際の仕組みを整理しておきます。

まとめ

• 日本では建物のみ（土地は対象外）を、構造種別ごとに定められた法定耐用年数にわたって減価償却できる。
• 木造は22年、鉄筋コンクリート造（RC）は47年が基準。
• 中古建物は独自の計算式で残存耐用年数を求める——場合によっては4年など非常に短くなり、初期の控除を大幅に前倒しできる。
• 減価償却は「現金の出ない経費」。購入時に払ったお金を毎年の控除として分割計上できる。
• 家具・家電は建物とは別の耐用年数で計算し、1点10万円未満のものは購入年に一括費用計上できる場合がある。

減価償却とは何か？なぜSTRオーナーに重要なのか？

減価償却（げんかしょうきゃく）とは、時間の経過とともに価値が減少する固定資産について、その取得コストを毎年の経費として分割計上できる仕組みです。賃貸不動産の場合、建物の価値の一部を毎年の家賃収入から差し引ける——現金の追加支出なしに課税所得を減らせるということです。

この「現金の追加支出なし」という点が肝心です。物件購入時にすでに代金を払っています。減価償却はその支出を何年もかけて税務上の経費として活用する仕組みです。見た目の売上は好調でも初期取得コストが重い民泊オーナーにとって、この非現金経費の効果は実際の税負担に大きく影響します。

何を減価償却できるのか？

建物のみです——土地は絶対に減価償却できません。

所得税法では「土地は劣化しない」という考え方を採っているため、土地に償却価値はありません。購入時には建物価格と土地価格を分けて把握する必要があります。売買契約書に内訳がない場合（あることも）は、固定資産税評価額や鑑定評価を使って按分します。この分割が正確でないと、本来取れるはずの控除を取り損ねます。

建物本体のほかに以下のものも償却対象になります：

• 恒久的な建物改修（壁・床・天井のリノベーションなど）
• 賃貸用途で使う家具・家電
• 1点10万円超の設備（10万円未満は購入年に全額費用計上できる場合が多い）

建物構造別の法定耐用年数は？

日本の税制では、構造の種類ごとに法定耐用年数が定められています。住居系・宿泊系の物件でよく出てくるものをまとめます：

毎年の償却率は「1 ÷ 耐用年数」。木造は年約4.5%、RCは年約2.1%。2007年以降、建物は定額法（毎年同額を控除）を使うことが義務付けられています。

中古建物の計算式はどう使うのか？

ここが古い物件を買う場合に特に重要なポイントです。

中古建物を取得した場合、法定耐用年数ではなく見積もり残存耐用年数で計算します：

• 経過年数がすでに法定耐用年数を超えている場合：残存耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20%（最低2年）
• まだ法定耐用年数内の場合：残存耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋（経過年数 × 20%）、端数切り捨て

具体例：築30年の木造物件を購入。木造の法定耐用年数は22年。30 > 22なので、残存耐用年数 ＝ 22 × 20% ＝ 4.4 → 切り捨てて4年。建物の取得価額を4年で償却できます。

日本の税制の中でよく知られた仕組みで、古い木造住宅や昭和・平成初期のマンションを購入した場合に初期の控除を大幅に前倒しできます。ただし、その年の所得水準によっては必ずしも早く償却するほど有利とは限りません。税理士と一緒にシミュレーションしてから判断するのが賢明です。

年間の控除額はどう計算するのか？

計算式（定額法）：

年間償却費 ＝ 建物取得価額 × 償却率

例えば、建物価額2,000万円の木造物件（耐用年数22年）なら、年間償却費はおよそ2,000万円 × 0.046 ＝ 約92万円。

日本特有のルールとして、資産の帳簿価額は1円が最低残存価額（ゼロにはならない）です。最終年度は1円に合わせて調整します。

確定申告のどこに記載するのか？

民泊を1〜数件運営する多くのオーナーの場合、賃料収入は確定申告のB様式における不動産所得に分類されます。減価償却費は「不動産所得の内訳書」に記載し、賃料収入からの控除項目として計上します。

5件以上の物件を保有するなど「事業的規模」と認定される場合は事業所得として扱われ、一部のルールが異なります。多くの小規模オーナーは不動産所得の範疇に入ります。

家具・家電の耐用年数はどうなる？

民泊の部屋に置く家具や家電にも、それぞれ耐用年数があります：

1点あたり10万円未満は購入年に一括費用計上できる場合がほとんどです。10万円以上30万円未満は、青色申告の中小事業者であれば少額減価償却資産の特例で全額即時計上できる選択肢があります。部屋まるごと家電を揃える際にこの閾値を知っておくと、費用計上のタイミングを最適化できます。

表面利回りと実質利回りのギャップ

以前の投稿でも触れましたが、日本の民泊不動産では表面利回りが見た目の良さで語られがちです——OTAの手数料、清掃費、光熱費、法令遵守コストなどで売上の30〜50%が消えることも珍しくありません。減価償却は、この構造の中で数少ない「手元資金の出ない控除」として機能します。

売上の数字は減価償却の有無にかかわらず同じです。でも課税所得と実際の税負担は、建物の残存償却期間によって大きく変わります。BenStayでは物件評価の際に、表面利回りや稼働率の前提と並んで「残りの償却年数がどれくらいあるか」を確認するようにしています。投資計算ツールにはまだ直接組み込んでいませんが、税引き後の実質ROIを比較するには明らかに必要な要素です。

よくある質問

Q：年間の一部だけ賃貸に使っている物件でも減価償却できますか？

できます。ただし、賃貸に使った期間の割合に応じた按分計算が必要です。例えば8か月賃貸、4か月空室または個人使用であれば、年間償却費の8/12を計上できます。賃貸期間の記録を残しておくことが重要です。

Q：入居前に300万円のリノベーションをしました。償却できますか？

建物の耐用年数を延ばしたり資産価値を高める「資本的支出」は資産計上して減価償却します（通常は建物本体と同じ償却率）。一方、現状維持のための修繕（修繕費）は支出年度に全額費用計上できます。この判断は確定申告でもよく問われるグレーゾーンで、数十万円以上の工事であれば税理士に確認しておくと安心です。

Q：建物が全額償却されたらどうなりますか？

以降は控除がなくなります。建物は帳簿上1円で残り続け、その物件からの家賃収入は他の経費控除がない限り全額課税対象になります。償却が終わると保有コストの税務上の重さが変わるため、大規模リノベーションや売却のタイミングを償却終了時期に合わせて検討するオーナーもいます。

本記事は情報提供を目的としており、法律・税務上のアドバイスを構成するものではありません。具体的なご状況については、税理士などの専門家にご相談ください。