7 件の記事
Airbnbの物件が1件なら、スプレッドシートとやる気でなんとかなる。でも東京で複数の物件を同時に運営するとなると話が変わってくる。OTAのリスティング管理、価格カレンダー、税務対応、メンテナンス依頼——それぞれに独立した仕組みが必要になる。システムを作るか、溺れるかのどちらかだ。
ここ数年、BenStayでさまざまなツールを試してきた。1ヶ月で使うのをやめたものもある。いくつかは今も運営の根幹を支えている。そして、日本特有の課題を解決するものがどこにもなかったので、自分たちで開発したツールもある。正直に書いていく。
東京の物件に配管業者を呼んだことがあれば、あの感覚がわかるはずだ。水漏れそのものはまだいい。パニックにはなるが、やることは明確だ。本当に大変なのは緊急修理が終わったあと——業者さんがそろそろ靴を履こうとしているその瞬間に、「予防的なメンテナンスもお願いしたいんですが、見積もりをいただけますか?」と日本語で言わなければいけないあの場面だ。
日本で物件を管理していて、日本語が流暢でないなら、きっと心当たりがあると思う。
「どの都市で買えばいいですか？」――日本の民泊物件への投資を検討している方から、最もよく受ける質問がこれです。そして私の答えはいつも同じです。「何を重視するかによる」。東京・京都・大阪、日本の三大観光市場はそれぞれ、リスクとリターンのプロフィールが根本的に異なります。複数都市でゲストハウスを運営してきた経験と、数えきれないほどのスプレッドシートを眺めた夜を経て、今の私はこう整理しています。
20代で日本に来ました。あれから20年以上が経ちます。その間にゲストハウスを経営し、不動産事業を始め、ソフトウェアを開発し、子供が生まれ、入管手続きを数えきれないほどこなし、「日本に住むって実際どう？」という質問に何千回と答えてきました。これが私の正直な答えです。
短く言えば：日本は素晴らしい場所であり、同時に深くフラストレーションが溜まる場所でもある。この両方が同時に成り立ち、どちらかがどちらかを打ち消すことはありません。
日本にいる外国人、あるいは日本を検討している人から最も多く受ける質問の一つが、「外国人でも不動産を買えるのか？」です。答えはYes、しかも想像以上に制限が少ない。日本は世界でも数少ない、非居住者でも追加の法的障壁なしに不動産を購入できる国です。特別なビザは不要。国籍要件なし。相互主義ルールもなし。極端に言えば、観光ビザと預金小切手があれば明日東京で建物を買えます。
とはいえ、「買えるのか」と「買うべきか」と「実際にどう進めるのか」は全く別の問題です。外国人として日本で不動産を購入した自分の経験に基づいて、プロセス、コスト、資金調達の現実、そして取引が始まるまで誰も教えてくれないことを実践的に解説します。
先日、友人から弊社の管理代行ページについて質問がありました。「Airbnbに掲載したら、Booking.comや楽天トラベルにも自動で出るの？」という内容です。答えは「いいえ」。でも、まさにそこが管理会社の出番なのです。
日本で物件を所有し、短期賃貸として運用中（または検討中）の方に向けて、管理会社が日々どんな業務を担っているのか、そして自主管理と委託のどちらが合理的かを率直に解説します。
日本の短期賃貸・民泊市場は、世界でも有数のシーズナリティの激しいマーケットです。桜シーズン、ゴールデンウィーク、お盆、紅葉、年末年始。東京・京都・大阪でAirbnbやBooking.comに物件を掲載しているなら、年間を通じて同じような料金を維持し続けることは、確実に大きな機会損失につながっています。あるいは反対に、閑散期に高すぎる料金を設定したまま稼働率を落としているケースも少なくありません。
私はここ数年、日本でゲストハウスを運営してきましたが、追加投資なしで収益に最も直接的なインパクトを与えられるのが料金設定です。この記事では、レベニューマネジメント専任スタッフを雇える規模でない小規模オペレーター向けに、ダイナミックプライシングの実践的なアプローチを整理します。