外国人投資家と話していていつも思うのは、物件探し自体は意外とスムーズに進むということです。エージェント探し、物件情報の収集、価格交渉——このあたりは大きな障害にならないことが多い。本当に難しいのは、その後にかかってくる電話です。「おめでとうございます、で、支払いはどうされますか?」

日本での融資は、数字上は成立していたはずの外国人買主の物件購入計画が、静かに頓挫していく場所です。数字が合わないからではなく、想定していた条件で融資が実際には下りないからです。

まとめ

  • 標準的な金融機関は非居住者への融資に慎重で、永住者・特別永住者、または日本国内収入や配偶者の連帯保証など金融機関ごとの条件を満たす非永住者向け商品が、利用可能性を高める。
  • 外国人オーナーが実際に承認される融資は、同じ物件を日本人が購入する場合よりも大きな頭金を求められることが多い——その差の大きさは金融機関、本人のステータス、そして自己居住用か投資用かによって大きく変わる。
  • 短期賃貸（民泊）利用を目的とした物件は、金融機関の審査でさらに厳しく見られる——住宅宿泊事業の届出番号、旅館業の営業許可、特区民泊の認定のいずれかを確認され、「収益を生む可能性がある」というだけでは通らない。
  • ゲストハウス規模の小さな物件では、当社が関わる案件でも融資探しの手間がレバレッジのメリットを上回ることが多く、現金購入がよく選ばれる。
  • 融資を組むにせよ現金で購入するにせよ、実際の融資条件（またはゼロという前提）で数字を検証してから決断すべき——物件情報に載っている表面利回りは、実際の融資条件に当たると崩れることが多い。

なぜ外国人オーナーは融資を受けにくいのか？

日本の金融機関は、国内での収入実績、日本の銀行口座、そして日本との長期的なつながりを重視して住宅ローンの可否を判断します。非居住の外国人買主には、通常このいずれもありません。銀行は安定した日本国内の収入、日本での確定申告（自営業の場合）、そして理想的にはその銀行自体との取引実績を求めます。海外に住みながら海外から送金してくる買主は、母国での財務状況がどれほど健全であっても、このリスクモデルには単純に当てはまりません。

これは日本に限った話ではありませんが、日本では特に顕著です。主流の住宅ローン市場が、そもそも非居住の外国人買主を想定して作られていないためです。地方銀行や信用金庫はメガバンクより柔軟な場合がありますが、「場合がある」という部分が重要で、支店ごと、銀行のリスク許容度ごとにばらつきがあります。

外国人投資家が実際に利用できる融資の選択肢は？

永住者・特別永住者であることが、フラット35のような標準的な住宅ローンでは最も明確な条件になります。一部の民間金融機関は永住者以外も審査対象としますが、それは個別条件付きです——日本での居住実績、一定の収入水準、日本語対応力、あるいは日本人または永住者の配偶者を連帯保証人とする要件などです。日本に住み、日本で確定申告をしていて、数年分の収入実績があれば、一部の地方銀行や信用金庫は日本人と同様に審査対象としてくれることがあり、日本人の連帯保証人を求められる場合もあります。

非居住の外国人買主の選択肢はさらに限られており、存在する商品も一般的なものではなく、条件がかなり絞られています。特定の国籍や在留プログラムに限定されていたり、収入や純資産の基準があったり、契約時の本人来店が必要だったり、対象となる都市や物件種別が限定されていたりします。「非居住者向けローンが存在する」ことを前提にするのではなく、あくまでデューデリジェンスの出発点として捉え、物件購入を決める前に具体的な金融機関に条件を確認してください。合同会社や株式会社など日本法人を通じて購入しても、それだけで融資が自動的に受けやすくなるわけではありません。金融機関は法人の背後にいる個人まで審査対象にするからです。

頭金はどのくらい必要になるのか？

頭金の要件は、金融機関、本人の在留資格・居住ステータス、そして物件が自己居住用か投資用かによって大きく変わり、一律に当てはまる割合というものはありません。標準的な自己居住用ローンと投資用ローンでは条件がかなり異なります。たとえばフラット35は、本人または親族が居住する住宅であれば適格費用の最大100%まで融資可能ですが、投資用物件や第三者への賃貸物件には利用できず、それらは別の融資制度の対象となり、一般的により厳しい頭金要件が課されます。目安として、外国人買主の頭金要件は同じ物件を日本人が購入する場合よりも高くなる傾向があり、その差は日本での収入実績がある居住外国人よりも非居住の外国人の方が大きくなりがちです——ただし実際の水準は一般論で予算を組まず、個別の金融機関から見積もりを取って確認してください。

短期賃貸目的かどうかで融資は変わるのか？

はい、変わります。短期賃貸として運営する予定の物件は、自己居住用の住宅ローンにはない追加の審査を受けます。収益物件への融資を行う金融機関は収益性を審査したいと考えるため、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出番号、旅館業法に基づく営業許可、または国家戦略特区における特区民泊の認定のいずれかを確認するとともに、稼働率の前提や、自治体の条例・建物の用途区分がそもそもその利用を許可しているかを確認してきます。融資担当者が「短期賃貸」という言葉を見て、まだ届出・許可・認定の書類がない状態であれば、その収益予測は投機的なものとして扱われ、条件面で不利に働きます。申請前に届出・許可・認定の見通しを明確にしておくことで、この審査は大きくスムーズになります。

小規模物件では現金購入の方が有利なのか？

多くのゲストハウス規模の案件では、そうです。現金購入は融資に伴う摩擦をまるごと回避できます。小規模な物件（町家一軒、小さな空き家のリノベーション、数室規模の物件）は総額が比較的低いことが多く、融資探しにかかるコスト——時間、手数料、金利の上乗せ分——が、それによって得られるレバレッジの恩恵に見合わないケースが少なくありません。当社が関わる案件では、ゲストハウス規模の物件で現金購入が選ばれることが多いのもまさにこの理由からです。レバレッジが理論上リターンを押し上げないからではなく、融資プロセス自体が取引の中で最も遅く、最も予測しづらい部分になりがちだからです。

とはいえ、「融資を組まない」ことは「数字の精査をしない」ことにはなりません。融資を組むにせよ現金で購入するにせよ、表面利回りと実際の純利回りの間にあるギャップは、購入資金の調達方法に関係なく同じように存在します。これは初めて投資する人が最も見誤りやすい前提の一つです。融資ありと現金購入のシナリオを、日本特有の運営コストと突き合わせて現実的に比較できるよう作ったのが、私たちのROI計算ツールjapan-investです。決断する前にどちらの道でも数字を検証できます。

よくある質問

Q: 外国人の非居住者でも日本で住宅ローンを組めますか？

可能ですが、対象は限られています。非居住の外国人買主に対応する銀行やノンバンクは一部存在しますが、多くの場合、国籍や在留プログラム、収入や純資産の基準、対象となる物件の所在地によって条件が絞られており、居住者向けよりも多くの書類を求められます。物件購入を決める前に、具体的な金融機関に融資意欲と条件を確認しておくべきで、融資が後からついてくると想定するのは避けた方がよいでしょう。

Q: 永住権があると融資は大きく有利になりますか？

一般的にはい。永住者・特別永住者は多くの金融機関にとって国内の借主に最も近い扱いとなり、他の多くの在留資格では対象とならないフラット35のような標準的な商品も利用できます。日本での収入実績がある他の在留資格の人も一部の地方銀行や信用金庫で審査対象となることはありますが、それは当然の権利としてではなく、金融機関ごとの個別条件を満たした場合に限られます。それでも、海外在住の非居住買主が直面する状況とは明らかに異なる話です。

Q: 融資を受ける前に日本法人を設立しておくべきですか？

融資だけを目的とするなら、必ずしもそうではありません。金融機関は法人そのものより背後にいる個人を審査するため、合同会社や株式会社を設立しただけでは借入れの評価は変わりません。事業構成や税務上の理由から合同会社・株式会社が適切であれば設立すればよく、融資の話は別問題として考えるべきです。

本記事は情報提供のみを目的としており、法律または税務に関する助言を構成するものではありません。個別の状況については、専門家にご相談ください。