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インバウンド需要の急拡大は稼働率にとってはありがたい話ですが、その一方でAirbnbへの新規登録物件数も急増しています。東京だけでも2023年以降にアクティブ物件数はほぼ倍増しており、京都・大阪や人気の地方都市ではさらに供給が増えています。つまり、検索結果での表示順位が以前にも増して重要になってきているということです。
Airbnb検索の3ページ目に表示されている物件が得るビュー数は、1ページ目の物件の約5分の1にすぎません。可視性が制約になっているこの市場では、ランキング＝収益といっても過言ではありません。
あの日のことは今でも覚えている。金曜の夜10時、ゲストハウスの外に一人の宿泊者が立っていた。Booking.comから予約したゲストで、手にはキーボックスのコードが書いたメモがある。問題は、Airbnbから3時間前にチェックインしたゲストがすでに同じ部屋にいたことだ。
同じ部屋。別々のプラットフォーム。2人の困惑したゲスト。
あれが初めての二重予約だった。そして最後でもある——翌週、複数OTAのカレンダー管理を根本から見直したからだ。
小規模運営者のコミュニティで繰り返し出てくる質問がある。「直接予約サイトを作って、AirbnbやBooking.comへの手数料を払うのをやめるべきか？」
一見、答えは明白に思える——売上の15〜18%をプラットフォームに渡すくらいなら、なくせるに越したことはない。でも東京でゲストハウスを運営し、複数のOTAで物件を管理してきた経験から言えば、話はもう少し複雑だ。OTAの手数料と直接予約のコストは、同じ支出の「形が違う」だけ。多くの小規模運営者にとって、少なくとも最初のうちはOTAの方が理にかなっている。
日本で民泊や簡易宿所を運営していて、AirbnbとBooking.comにしか掲載していないとしたら、大きな市場機会を見逃している可能性があります。じゃらんと楽天トラベル——日本の国内旅行を支える二大OTA——では、毎年数千万泊分の予約が国内旅行者によって行われています。それにもかかわらず、外国人オーナーの多くはこの二つに掲載されていません。
理由はわかりやすい。多くの外国人オーナーはAirbnbからスタートし、英語で操作でき、インバウンド集客にも強いため、そこで止まってしまう。しかし国内需要とインバウンド需要は季節の波が大きく異なり、国内OTAを無視することはお盆やシルバーウィークの稼働率を丸ごと捨てることに等しいのです。
日本の民泊・短期賃貸市場は、信頼で成り立っています。韓国からの週末旅行者でも、台湾からの家族連れでも、ゲストは予約を決める前にレビューを丁寧に確認します。東京で複数の物件を運営してきた経験からすると、レビューそのものの内容と同じくらい、オーナーがどう返信しているかが予約率に影響します。
これはシステムを操作するためのノウハウではありません。専任のゲスト対応スタッフを置かずに、2軒・5軒・10軒と物件を運営しながら、持続可能なレビュー文化をつくるための実践ガイドです。
JNTOの月次データを定期的に確認している方ならご存じのように、韓国は日本への訪日外客数において年間を通じて圧倒的な第1位を維持しています。全体の20〜25%程度を韓国人旅行者が占めており、これは他のどの国とも比較にならないシェアです。
それなのに、多くの小規模宿泊施設の運営者にとって、韓国市場への対策は「後回し」になっているのが現実です。
先日、友人から弊社の管理代行ページについて質問がありました。「Airbnbに掲載したら、Booking.comや楽天トラベルにも自動で出るの？」という内容です。答えは「いいえ」。でも、まさにそこが管理会社の出番なのです。
日本で物件を所有し、短期賃貸として運用中（または検討中）の方に向けて、管理会社が日々どんな業務を担っているのか、そして自主管理と委託のどちらが合理的かを率直に解説します。
民泊やゲストハウスを運営していると、つい稼働率ばかりに目が行きがちです。空室ゼロが理想、という気持ちはよくわかります。でも、実際の手取り収入に静かに大きな影響を与えているのが、意外と見落とされがちなOTA手数料です。
OTA（オンライン旅行代理店）とは、Airbnb、Booking.com、Expedia、Hotels.comといった予約プラットフォームのこと。多くの小規模オペレーターにとって、これらは集客の生命線です。ただし、手数料の仕組みは「表示されているパーセンテージ」よりずっと複雑で、複数プラットフォームを併用しているなら（そうすべきですが）、その差は積み重なって大きくなります。