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日本で小規模ホテルやゲストハウス、民泊物件の購入を検討していると、販売資料に載っている利回りの数字はなかなか魅力的に見えるものです。8%、12%、あるいは「キャップレート」という言葉とともに、さらに大きな数字が並んでいることもあります。
私は日本でゲストハウスを数年間運営してきましたが、断言できることがあります。資料に書かれた利回りと、実際に口座に入る金額はかなり違います。誰かが嘘をついているわけではありません（中にはそういうケースもありますが）。問題は、一般的に使われる「グロス利回り」の計算が、実際の運営コストの大部分を含んでいないことにあります。ここでは、正しい考え方を整理してみます。
日本の訪日外国人数が、記録を更新し続けています。コロナ前の水準を大きく超え、円安は歴史的な水準が続き、世界中の旅行者にとって日本は「今行くべき国」の筆頭格に戻りました。ニュースの見出しだけ読めば、宿泊ビジネスにとっては無条件の追い風に見えるかもしれません。実際、多くの面でそのとおりです。ただし、小規模オペレーターにとっては、数字の裏にある構造変化を理解しておく必要があります。
私はBenStayを通じて日本の複数都市でゲストハウスや短期賃貸を数年にわたり運営してきましたが、今の市場は2020年以前とは根本的に異なると感じています。需要はある。しかし、「誰が」「どこに」「どのように」来ているかが変わっており、それは今まさに運営上の判断をしているオペレーターにとって無視できない変化です。
はじめて日本の短期賃貸の規制について調べたとき、気づいたら15個以上のブラウザタブを開いていた。政府のPDF資料も三つ読んで、「何か大事なことを見落としている」という漠然とした感覚が残った。その感覚は正しかった。
日本の民泊・宿泊業のライセンス制度は、正直なところ、かなり複雑だ。悪意があってそうなったわけではなく、国の法律・自治体ごとの運用・建物の管理規約が幾重にも重なって、誰もわかりやすく説明してくれないような構造になっている。申請の途中でそれを知った自分の経験から言えば、早めに全体像を把握しておくことが何より大切だ。
日本の短期賃貸・民泊市場は、世界でも有数のシーズナリティの激しいマーケットです。桜シーズン、ゴールデンウィーク、お盆、紅葉、年末年始。東京・京都・大阪でAirbnbやBooking.comに物件を掲載しているなら、年間を通じて同じような料金を維持し続けることは、確実に大きな機会損失につながっています。あるいは反対に、閑散期に高すぎる料金を設定したまま稼働率を落としているケースも少なくありません。
私はここ数年、日本でゲストハウスを運営してきましたが、追加投資なしで収益に最も直接的なインパクトを与えられるのが料金設定です。この記事では、レベニューマネジメント専任スタッフを雇える規模でない小規模オペレーター向けに、ダイナミックプライシングの実践的なアプローチを整理します。
民泊やゲストハウスを運営していると、つい稼働率ばかりに目が行きがちです。空室ゼロが理想、という気持ちはよくわかります。でも、実際の手取り収入に静かに大きな影響を与えているのが、意外と見落とされがちなOTA手数料です。
OTA（オンライン旅行代理店）とは、Airbnb、Booking.com、Expedia、Hotels.comといった予約プラットフォームのこと。多くの小規模オペレーターにとって、これらは集客の生命線です。ただし、手数料の仕組みは「表示されているパーセンテージ」よりずっと複雑で、複数プラットフォームを併用しているなら（そうすべきですが）、その差は積み重なって大きくなります。
日本の宿泊税は、都市ごと・料金帯ごとにルールが異なる複雑な制度だ。複数の都市でゲストハウスや民泊を運営している方、あるいはこれから始めようとしている方に向けて、実際に知っておくべき内容を整理した。