値下げすべきか、空室のままにすべきか？日本の民泊における最低料金の計算方法
日本で民泊・短期賃貸を運営していると、高い授業料を払いながら多くのことを学びます。そのなかで最もコストがかかる思い込みのひとつ——「空室の夜はコストがかからない」という錯覚です。
そんなことはありません。物件が空いている夜も、固定費は変わらず発生しています。それが1泊あたりいくらになるかを一度きちんと計算してみると、「値下げすべきか、空室のまま待つべきか」という問いが、感情的な判断から数学的な問いへと変わります。
稼働率
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稼働率がすべて：日本の民泊投資で「数字が合わない」本当の理由
物件仲介業者からワンページの資料が届く。表面利回り：8.5%。物件は清潔で最寄り駅まで徒歩圏内、前のオーナーは1泊平均1万8千円だったという。簡単な試算をすると、悪くない数字に見える。
ところが購入から3ヶ月後、稼働率が54%に止まり、「想定していたリターンはどこへ消えたのか」と首を傾げることになる。
ゲストはどれくらい前に予約する？日本の民泊における予約リードタイムの傾向
よく見るシナリオがある。8月中旬にカレンダーを確認すると、一番稼げるはずの日程がまだ空いている。焦って値段を下げ、チェックイン1週間前にやっと埋まる——本来取れたはずの価格より30%安く。問題は需要ではないことが多い。「いつ」その需要が来るのかを把握していないことが問題だ。
予約リードタイム——予約日からチェックイン日までの日数——は、短期賃貸の価格設定において最も活用されていないレバーのひとつだ。リードタイムの傾向をつかめば、いつ値引きすべきか、いつ強気に保つべきかで悩む必要がなくなる。
稼働率とRevPARの違い：日本の短期賃貸オーナーが追うべき2つの指標
「稼働率85%です」——民泊・短期賃貸オーナーに調子を聞くと、たいていこういう答えが返ってきます。でも、あなたが1泊¥7,000で85%稼働させているとき、近くの似た物件が1泊¥12,000で70%稼働させていたら？空き日が多くても、そちらのほうがずっと多くの収益を上げています。
稼働率はよく使われる指標ですが、同時に誤解されやすい指標でもあります。この記事では、稼働率と組み合わせることで「本当に料金設定が機能しているか」を教えてくれる指標——RevPAR——について解説します。